Immobilier d’entreprise d’investissement

L’immobilier d’entreprise

 

  • Cette classe d’actif attire chaque année davantage d’investisseurs, notamment grâce à son rendement et son taux de rentabilité interne, plus attrayants que ceux de l’immobilier d’habitation.
  • 23 Mds € investis en immobilier non résidentiel en 2015.

 

Répartition géographique et typologie

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Les acteurs de l’immobilier d’entreprise

 

Les institutionnels

  • Sociétés de gestion de portefeuilles (OPCI, SCPI, fonds de Private Equity étrangers…)
  • Compagnies d’assurances
  • Mutuelles
  • Caisses de retraites
  • Instituts de prévoyance

 

Les privés 

  • Foncières
  • SCI familiales
  • Clubs deals

 

 

L’intérêt des investisseurs se polarise aussi au sein de régions aux fondamentaux économiques forts, comme les régions Rhône-Alpes, PACA, mais aussi la région nantaise, toulousaine ou l’agglomération lilloise.  Ainsi, 6,3 Mds € ont été placés en régions en 2014.

L’investissement en immobilier d’entreprise a historiquement été dominé par les institutionnels, mais les investisseurs privés et assimilés représentent désormais plus de 10 % des volumes investis.

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Caractéristiques des transactions

 

  • Vente d’actifs existants loués
  • VEFA en blanc ou pré-commercialisée
  • Actifs à redévelopper / transformer
  • Fonciers
  • Externalisation (Sale & Lease Back)
  • Vente de portefeuilles

 

Au 1er semestre 2015 un peu plus d’1 Mds d’€ ont été investis sur des valeurs à l’unité ou en portefeuille inférieures à 20 M€.

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La typologie des actifs

 

Bureaux

 

Bureaux

 

Commerces

  • Centres commerciaux, Galeries commerciales, Retail park,
  • Commerces pied d’immeuble, Commerces d’exception

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Résidences services spécialisées 

  • Résidences pour étudiants
  • Résidences seniors / EHPAD
  • Résidences Tourisme / Affaires

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Logistique 

  • Plateforme logistique / entrepôt
  • Messagerie
  • Locaux industriels

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Activités

  • Parc d’activités
  • Locaux d’activités

 

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Les points forts de l’immobilier d’entreprise

 

  • Un rendement supérieur au résidentiel
  • Des coûts de gestion réduits à volume d’investissement comparable
  • Un dispositif légal régit par le Code du commerce, qui permet notamment la mise en place de recours plus efficaces pour le bailleur
  • Des baux commerciaux qui se signent sur des périodes généralement longues (attention cependant au nouvel art.2 de la loi Pinel en la matière, et L 145-4 du Code du Comm.)
  • Un taux de rotation des locataires plus faible
  • Des charges d’entretien, des travaux de rénovation, ou une fiscalité totalement récupérables auprès du locataire
  • Cet environnement des potentiels de valorisation à courts, moyens ou longs termes selon l’approche « produits ».

 

Les points de vigilance de l’immobilier d’entreprise

 

  • La vacance potentielle des locaux :
    • Délais de commercialisation (environnement – marché locatif),
    • Coûts de location (charges sur vacants, travaux de rénovation, honoraires de commercialisation).
  • Anticipation financière de la baisse de rendement en cas de forte inflation (la progression de l’indice peut entraîner un dépassement de 25 % du loyer de base, qui pourrait contraindre le bailleur à une renégociation légale du loyer selon l’art. L 145-39 du Code du Comm.), ou de situation locative à l’achat au-dessus de la valeur locative de marché.
  • Des travaux réglementaires à la charge du bailleur, qui peuvent s’avérer très coûteux selon la typologie d’actif : normes environnementales, de sécurité (toitures, locaux ERP…)

 

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Conseil à la vente

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